Resumo de Direito Civil: Locação de Coisas
A locação é um contrato bilateral em que o locador transfere o uso e gozo de um bem não fungível (móvel ou imóvel) ao locatário, mediante pagamento de um preço (aluguel). É um contrato de obrigação continuada, sem que o tempo de duração seja um elemento essencial.
Deveres e Obrigações do Locador
- Entregar a coisa em condições de uso e mantê-la assim durante o contrato (Art. 566, I, CC).
- Garantir o uso pacífico da coisa ao locatário (Art. 566, II, CC).
- Responsabilidade por vícios ou defeitos preexistentes à locação.
Em caso de deterioração da coisa, o locatário pode solicitar redução do aluguel ou rescisão do contrato. Se a deterioração for causada pelo locatário, este não terá direito à redução ou rescisão, devendo indenizar o locador.
A posse da coisa é desmembrada: o locatário tem a posse direta, e o locador, a posse indireta.
Deveres e Obrigações do Locatário
- Usar a coisa conforme o uso convencionado ou presumido, com o mesmo cuidado como se fosse sua (Art. 569, I, CC).
- Pagar pontualmente o aluguel (Art. 569, II, CC).
- Informar o locador sobre turbações de terceiros (Art. 569, III, CC).
- Restituir a coisa no estado em que a recebeu, salvo deteriorações naturais (Art. 569, IV, CC).
O uso indevido da coisa ou a sua danificação por mau uso pode levar à rescisão do contrato, com indenização ao locador.
Rescisão e Término do Contrato
O locador, em princípio, não pode reaver a coisa antes do prazo estipulado, a menos que indenize o locatário. O locatário também não pode devolver a coisa antes do prazo, salvo com pagamento da multa contratual. O juiz pode modular o valor da multa, caso a mesma seja excessiva (Art. 572, CC).
O contrato por prazo determinado cessa ao fim do prazo. Caso o locatário permaneça na posse sem oposição, o contrato é prorrogado por prazo indeterminado. Se o locador notificar o locatário para desocupar e este não o fizer, pode haver cobrança de aluguel punitivo.
O locatário é responsável pelos riscos da coisa durante a mora, inclusive em caso fortuito.
Venda da Coisa Locada
A venda da coisa não obriga o comprador a respeitar o contrato, a menos que este contenha cláusula de vigência e esteja registrado em cartório. Caso contrário, o comprador deve notificar o locatário para desocupação (prazo mínimo de 90 dias para imóveis).
Outras Considerações
- O contrato por prazo determinado continua valendo para os sucessores das partes em caso de morte.
- O locatário tem direito de retenção por benfeitorias necessárias e úteis autorizadas.
- Locações de imóveis rurais seguem legislação específica.
- Este resumo se refere à locação de coisas no Código Civil, aplicando-se a diversos bens. Locações de imóveis urbanos seguem a Lei 8.245/91, com algumas diferenças.