Direito Civil: Contrato Preliminar
O contrato preliminar é um acordo em que as partes se comprometem a celebrar um contrato definitivo no futuro, sem ajustar imediatamente o bem jurídico desejado. Sua natureza é instrumental, pois tem como objeto outro contrato. Essa modalidade é comum quando as partes desejam assegurar um negócio futuro, mas enfrentam limitações financeiras ou circunstanciais.
Exemplo Prático
Um exemplo clássico é a promessa de compra e venda de imóvel, onde comprador e vendedor estabelecem parcelamento, garantindo segurança jurídica para ambos: o comprador assegura a futura transferência, e o vendedor protege seus interesses econômicos.
Definição e Requisitos
Segundo Caio Mário da Silva Pereira, o contrato preliminar é um compromisso de celebrar um contrato principal posterior. O artigo 462 do Código Civil exige que ele contenha todos os requisitos essenciais do contrato futuro, exceto a forma, que é livre. O objeto deve ser lícito, possível e determinado.
Efeitos e Tutela Jurídica
Se não houver cláusula de arrependimento, a parte pode exigir judicialmente a conclusão do contrato futuro (art. 464 CC). O registro no cartório competente (art. 1225, VII CC) confere direito real ao promitente comprador, permitindo tutela específica.
Caso Prático Resolvido
Problema: Caio comprou um apartamento de José via contrato preliminar, quitou o valor em 5 anos, mas José se recusa a assinar a escritura. Solução: Caio pode requerer judicialmente a outorga da escritura, com base no direito real garantido pelo registro. O juiz pode suprir a vontade de José, ordenando a transferência direta no cartório.
Contrato com Pessoa a Declarar
Nessa modalidade, uma parte reserva o direito de indicar um terceiro para assumir direitos e obrigações do contrato (art. 467 CC). A indicação deve ocorrer no prazo estipulado (ou 5 dias, se não houver) e na mesma forma do contrato original.
Eficácia e Limitações
A sub-rogação tem efeito retroativo (art. 469 CC), mas é ineficaz se o terceiro for incapaz, insolvente ou recusar a aceitação (arts. 470 e 471 CC). Nesses casos, o vínculo permanece entre os contratantes originais.
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