Propriedade Resolúvel e Propriedade Fiduciária: Um Resumo de Direito Civil
Este resumo aborda duas formas importantes de propriedade no Direito Civil: a propriedade resolúvel e a propriedade fiduciária. Ambas se distinguem da propriedade plena por apresentarem condições ou termos que podem levar à sua extinção.
Propriedade Resolúvel
A propriedade resolúvel é aquela sujeita a uma condição ou termo, o que a diferencia da propriedade plena, que é perpétua e irrevogável. Ela representa uma exceção à regra geral da propriedade.
- Conceito: Propriedade que pode ser extinta caso ocorra uma condição ou termo previsto no título constitutivo.
- Efeitos da Resolução (art. 1359, CC): Com o implemento da condição ou advento do termo, resolvem-se todos os direitos reais concedidos durante a vigência da propriedade, e o proprietário original (beneficiado pela resolução) pode reaver a coisa de quem a possua.
- Origem da Condição/Termo: A condição ou termo deve constar no título constitutivo da propriedade. Quem adquire a propriedade ciente dessas condições não pode alegar surpresa.
- Efeito "Ex Tunc": A resolução da propriedade retroage, anulando os efeitos da propriedade desde sua constituição.
- Exemplos:
- Pacto de retrovenda (art. 505, CC): Vendedor pode recomprar o bem em até 3 anos.
- Venda com ofensa ao direito de preferência
- Fideicomisso
- Alienação fiduciária em garantia
- Venda com reserva de domínio
- Venda a contento
- Doação com cláusula de reversão
- Importante: Se um donatário aliena um imóvel recebido em doação e posteriormente a doação é revogada por ingratidão do donatário, o adquirente é considerado proprietário regular. O doador, neste caso, pode apenas cobrar o preço do donatário ingrato (art. 1360, CC).
Propriedade Fiduciária
A propriedade fiduciária é uma modalidade de propriedade resolúvel, especificamente de coisa móvel infungível, transferida pelo devedor ao credor como garantia de um negócio jurídico (art. 1361, CC).
- Conceito: Propriedade transferida ao credor como garantia, com a condição de que o devedor readquira a propriedade plena após o pagamento da dívida.
- Partes:
- Fiduciário: Credor, que detém o domínio e a posse indireta. Pode ser pessoa física ou jurídica.
- Fiduciante: Devedor, que detém a posse direta.
- Direitos e Deveres do Fiduciante (Devedor):
- Posse direta e direito de reaver a propriedade após o pagamento.
- Purgar a mora em caso de ação de busca e apreensão.
- Receber o saldo da venda do bem, se houver, após a quitação da dívida.
- Responder por eventuais dívidas remanescentes se a garantia for insuficiente.
- Não dispor do bem alienado.
- Direitos e Deveres do Fiduciário (Credor):
- Fornecer o financiamento.
- Respeitar o uso regular do bem pelo devedor.
- Vender o bem em caso de inadimplência. Deve entregar o saldo ao devedor, se houver (art. 1364, CC).
- Formalidades:
- Constituição: A propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato (público ou particular) no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor (art. 1361, § 1º, CC). No caso de veículos, o registro na repartição competente para licenciamento é suficiente.
- Conteúdo do Contrato (art. 1362, CC): Deve conter o valor total da dívida, o prazo de pagamento, a taxa de juros e a descrição do bem.
- Importante:
- A dívida persiste mesmo após a venda do bem, se o valor da venda não for suficiente (art. 1366, CC).
- É vedado o pacto comissório (art. 1365, CC): o credor não pode ficar com o bem em caso de inadimplência, devendo vendê-lo.
- Mora e Busca e Apreensão:
- A mora do devedor autoriza o fiduciário a retomar o bem e vendê-lo.
- Atenção: É necessária a notificação prévia do devedor antes da ação de busca e apreensão (Súmula 72, STJ).
- Súmula 92 do STJ: A alienação fiduciária sem anotação no Certificado de Registro do veículo automotor não é oponível a terceiros de boa-fé.