Direito de Superfície no Código Civil
O Código Civil de 2002 aboliu a enfiteuse, substituindo-a pelo direito de superfície, que permite a alguém construir ou plantar em terreno alheio, por tempo determinado.
Conceito e Características
- Natureza: Direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia.
- Finalidade: Concede o direito de construir ou plantar em terreno alheio.
- Definição Legal: Art. 1.369 do CC: Concessão mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
- Subsolo: Salvo se inerente à concessão, não autoriza obras no subsolo.
- Diferença da Locação: Direito real, distinto de direitos obrigacionais como locação ou parceria.
- Onerosidade: Pode ser gratuita ou onerosa; se onerosa, as partes estipulam o pagamento (Art. 1.370 do CC).
- Encargos e Tributos: Superficiário responde por encargos e tributos (Art. 1.371 do CC).
- Espaço Aéreo: Pode ser limitado no contrato, relacionado ao objeto da concessão.
- Imóvel Já Construído: Em geral, o direito de superfície se aplica apenas ao terreno, salvo se houver previsão para demolição ou erradicação.
- Não Há Subsuperfície: O superficiário não pode conceder a terceiros o direito de construir sobre sua superfície.
- Propriedade Resolúvel: O direito de superfície pode ser objeto de negócio jurídico, mas o adquirente ou herdeiro recebem-no sob condição resolutiva.
Transferência do Direito de Superfície
- Transferência: Pode ser transferido a terceiros e aos herdeiros do superficiário (Art. 1.372 do CC).
- Vedação de Pagamento: O proprietário do solo não pode cobrar pela transferência.
- Direito de Preferência:
- Superficiário tem preferência na alienação do imóvel.
- Proprietário tem preferência na alienação do direito de superfície (Art. 1.373 do CC).
Extinção do Direito de Superfície
- Término do Prazo: Extingue-se com o fim do prazo estabelecido no contrato.
- Destinação Diversa: Resolução da concessão se o superficiário der ao terreno destinação diferente da acordada (Art. 1.374 do CC).
- Incorporação ao Solo: Extinta a concessão, a construção ou plantação incorpora-se ao solo, salvo estipulação em contrário (Art. 1.375 do CC).
- Indenização: As partes podem acordar sobre indenização ao superficiário.
- Desapropriação:
- Indenização para proprietário e superficiário, proporcional ao direito real de cada um (Art. 1.376 do CC).
- Descumprimento Contratual: A resolução por culpa do superficiário exige comprovação judicial e previsão contratual clara.