Direito Civil: Condomínio por Edificações - Resumo
O condomínio por edificações, regido pelo Código Civil (CC) e subsidiariamente pela Lei 4591/64, é uma propriedade que combina áreas privativas e comuns. O condômino possui propriedade exclusiva sobre sua unidade e quota-parte nas áreas comuns.
Natureza Jurídica
O condomínio edilício é um ente despersonalizado, mas com capacidade processual, representado pelo síndico.
Instituição e Registro
Pode ser instituído por ato entre vivos ou testamento e exige registro no Registro de Imóveis.
Convenção de Condomínio
- É o ato constitutivo do condomínio, exigindo 2/3 de assinatura dos condôminos.
- Possui caráter estatutário, obrigando a todos os titulares e possuidores, inclusive locatários.
- Não pode violar a lei, moral ou direito.
- Para ter validade perante terceiros, precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Válida entre condôminos mesmo sem registro.
- Pode ser por escritura pública ou documento particular (CC, art. 1334, § 1º).
Conteúdo Obrigatório da Convenção (CC, art. 1334)
- Quota proporcional de cada condômino.
- Modo de pagamento das contribuições.
- Forma de administração.
- Competência das assembleias, formas de convocação e quórum.
- Sanções aos condôminos e possuidores.
- Regimento interno.
Alterações na Convenção
- Aprovação de 2/3 em assembleia.
- Modificações na fachada, áreas comuns e destinação: unanimidade dos votos (CC, art. 1351).
Unidades Condominiais
- Devem ter saída para a via pública (CC, art. 1331, § 4º).
- Podem ser gravadas, alugadas, cedidas ou alienadas sem direito de preferência, exceto em caso de locação de abrigo para veículos (CC, art. 1338).
Uso das Áreas Comuns
Requer anuência da unanimidade dos condôminos. Terraços são, em regra, comuns, salvo disposição em contrário na convenção.
Deveres dos Condôminos (CC, art. 1336)
- Contribuir para as despesas.
- Não realizar obras que comprometam a segurança.
- Não alterar a cor e forma da fachada.
- Não alterar a destinação das unidades nem prejudicar a segurança, o sossego e a salubridade.
Obrigações Propter Rem
As obrigações acompanham a coisa, ou seja, o adquirente responde pelos débitos do alienante (CC, art. 1345).
Contribuições Condominiais
- Podem ter proporções diferentes da fração ideal, se previsto em convenção.
- Em caso de inadimplência, juros moratórios (1% ao mês, se não houver previsão) e multa de até 2% (CC, art. 1334, § 1º).
Multas por Descumprimento de Deveres (CC, art. 1336, II a IV)
Multa de até 5 contribuições mensais, independente de perdas e danos. Para comportamento antissocial, multa de até 10 vezes o valor da cota condominial (CC, art. 1337, parágrafo único).
Benfeitorias
- Voluptuárias: anuência de 2/3.
- Úteis: maioria dos condôminos.
- Necessárias: podem ser feitas sem deliberação (CC, art. 1341).
Seguro Obrigatório (CC, art. 1346)
Os condôminos devem contratar seguro contra incêndio ou destruição.
Direitos dos Condôminos (CC, art. 1335)
- Usar e fruir de suas unidades.
- Usar as partes comuns, conforme a destinação.
- Votar nas assembleias, se quite com as contribuições.
Administração do Condomínio
- Síndico: mandato de 2 anos, reeleição permitida. Pode ser não condômino (CC, art. 1347).
- Remuneração: pode ser prevista na convenção.
- Prestação de contas: anual, no fim do mandato e quando solicitado (CC, art. 1348).
- Subsíndico: pode ser previsto na convenção.
- Assembleia pode indicar outro para representar o condomínio (CC, art. 1348, § 1º).
- Síndico pode delegar poderes (CC, art. 1348, § 2º).
- Conselho Consultivo: 3 condôminos, mandato de até 2 anos, reeleição permitida.
- Conselho Fiscal: pode ser previsto, com 3 membros, eleitos em assembleia, prazo de até 2 anos, com competência para dar parecer sobre as contas do síndico (CC, art. 1356).
Assembleias
- Ordinária: anual, convocada pelo síndico (CC, art. 1350). Decisões vinculam todos.
- Extraordinária: convocada pelo síndico ou por condôminos que representem 1/4 (CC, art. 1335).
- Válida: exige convocação de todos os condôminos (CC, art. 1354).
Destituição do Síndico (CC, art. 1349)
Por maioria absoluta em assembleia, por irregularidades, falta de prestação de contas ou má administração.
Extinção do Condomínio
- Destruição do imóvel.
- Demolição voluntária ou por ordem pública.
- Desapropriação.
- Confusão (todas as unidades na mão de uma só pessoa).