Resumo de Direito Civil: Condomínio
O condomínio, baseado na ideia de compropriedade, envolve a propriedade e posse não exercidas isoladamente, demandando estudo específico.
Classificação Doutrinária:
- Quanto à Origem:
- Convencional/Voluntário: Resulta da vontade dos condôminos.
- Eventual: Resulta da vontade de terceiros (ex: doação, testamento).
- Legal/Necessário: Imposto por lei (ex: muros divisórios).
- Quanto à Forma:
- Pro Diviso: Há aparência de condomínio, mas cada condômino age como dono da sua parte.
- Pro Indiviso: Não há partes determinadas entre os condôminos.
Direitos e Deveres dos Condôminos:
- Perante Terceiros: Cada condômino pode agir como proprietário exclusivo.
- Uso e Disposição: Podem usar a coisa conforme sua destinação, defender a posse, alienar ou gravar sua parte ideal (CC, art. 1314). É vedada a alteração do destino da coisa sem consenso.
- Responsabilidades:
- Pelos frutos da coisa comum e danos causados (CC, art. 1319).
- Pela participação nas despesas de conservação, na proporção de sua parte.
- Pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão.
- Frutos: Partilhados na proporção dos quinhões (CC, art. 1326).
- Preferência: Direito de preferência na locação para uso próprio. Consenso para dar posse a estranhos (CC, art. 1314, parágrafo único). Direito de preferência na alienação, a ser exercido em 180 dias (CC, art. 504).
- Decisões: Decisões de locação ou venda exigem a maioria dos condôminos (CC, art. 1323).
- Renúncia: Condômino pode renunciar à sua parte ideal, transferindo a dívida para os demais condôminos.
- Ação Regressiva: Condômino que quitar dívidas integrais tem ação regressiva contra os outros (CC, art. 1318).
Extinção do Condomínio:
- A qualquer tempo: Qualquer condômino pode solicitar a divisão (CC, art. 1320).
- Indivisão: Pode ser estabelecida por pacto de até 05 anos, prorrogável (CC, art. 1320, parágrafo primeiro). Não se aplica em casos de doação ou testamento (CC, art. 1320, parágrafo segundo). Pode ser rompida por graves razões (CC, art. 1320, parágrafo terceiro).
- Formas de Extinção:
- Divisão Amigável: Por escritura pública.
- Divisão Litigiosa: Por ação de divisão (CPC, art. 967). Imprescritível.
- Venda Judicial: Se a coisa for indivisível (CC, art. 1322), com preferência para os condôminos na aquisição. Na ordem: condômino com mais benfeitorias, maior cota, ou maior lance.
- Cota Inalienável: A venda judicial ocorre e a cota inalienável reverte-se em dinheiro, mantendo a cláusula.
Administração do Condomínio:
- Comum entre os condôminos, por um condômino específico ou por administrador externo, escolhido pela maioria (CC, art. 1323).
- A maioria é calculada com base no valor dos quinhões, não no número de condôminos.