Resumo de Direito Civil: Compra e Venda
O contrato de compra e venda, amplamente utilizado, possui extensa regulamentação legal. Este resumo aborda os principais aspectos, com foco em sua natureza, elementos, e efeitos.
Disposições Gerais
A compra e venda é definida como a obrigação de um contratante transferir o domínio de um bem mediante o pagamento de um preço em dinheiro. Essa definição revela aspectos cruciais:
- Transferência da Propriedade: No sistema brasileiro, a propriedade não se transfere apenas com o acordo de vontades, mas exige a tradição (bens móveis) ou registro (imóveis).
- Preço em Dinheiro: A estipulação de um valor monetário é essencial. A ausência descaracteriza o contrato.
- Contrato Bilateral: Ambas as partes têm obrigações e direitos. É geralmente oneroso e comutativo, podendo ser aleatório em certas situações.
O contrato se perfaz com o acordo sobre o preço e o objeto (art. 482, CC). A delimitação do objeto e o preço acordado são essenciais.
Objeto
- Individualização: O objeto deve ser precisamente identificado.
- Coisa Futura: Possível, mas deve existir no momento da execução. Se não existir, o contrato é nulo, salvo em negócios aleatórios.
Preço
- Certeza e Moeda: O preço deve ser certo e em dinheiro.
- Determinação: Não pode ser arbitrário por uma das partes (vedadas cláusulas potestativas puras). Pode ser determinado por terceiro designado pelas partes (art. 485, CC).
- Formas de Determinação:
- Taxas de mercado/bolsa
- Índices objetivos
- Preço corrente do vendedor (se não houver tabelamento)
Despesas
As partes podem acordar sobre as despesas. Na ausência de acordo, as despesas de escritura e registro são do comprador, e as de tradição, do vendedor.
Efeitos do Contrato
- Pagamento à Vista: Regra geral. O vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 491, CC).
- Riscos: Antes da tradição, os riscos são do vendedor; após, do comprador (art. 492, CC). Exceções em casos de mora do comprador ou coisas medidas/contadas/pesadas.
- Exceção de Contrato Não Cumprido: O vendedor pode reter a entrega se o comprador estiver insolvente (art. 495, CC).
Vendas Especiais
- Venda de Ascendente a Descendente: Anulável sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge (art. 496, CC). O prazo para anulação é de 2 anos, a contar da abertura da sucessão. Exceção para regime de separação obrigatória de bens.
- Vedações Específicas (art. 497, CC): Proibição de compra e venda para tutores, curadores, servidores públicos, juízes, etc., em relação a bens sob sua gestão ou nos quais atuem.
- Exceções às Vedações (art. 498, CC): Vendas entre coerdeiros, em pagamento de dívida ou para garantia de bens já pertencentes.
- Cônjuges: Compra e venda lícita apenas entre cônjuges em relação a bens particulares.
Venda Ad Mensuram e Ad Corpus (art. 500, CC)
- Ad Mensuram: Preço definido por medida de área. O comprador pode exigir complemento da área, resolução do contrato ou abatimento proporcional, se a área real não corresponder à descrita. Variações de até 5% são toleradas.
- Ad Corpus: Venda como coisa certa e discriminada, com referência enunciativa às dimensões.
- Prazos Decadenciais (art. 501, CC): Um ano a partir do registro do título para as ações de complemento de área ou abatimento do preço.
Garantias e Outras Disposições
- Débitos: O vendedor é responsável pelos débitos da coisa até a tradição (art. 502, CC).
- Venda Conjunta: Defeito em um item não autoriza a rejeição de todos, salvo se o defeito comprometer a substancialidade do contrato (art. 503, CC).
- Direito de Preferência do Condômino (art. 504, CC): Condômino em coisa indivisível tem preferência na compra da parte de outro condômino. O prazo para exercer o direito é de 180 dias.