Resumo de Direito Civil: Cláusulas Especiais à Compra e Venda
Da Retrovenda
A retrovenda permite ao vendedor de um imóvel recomprá-lo em um prazo máximo de 3 anos, mediante a restituição do preço e reembolso de despesas. Embora presente no Código Civil, é frequentemente vista como instrumento para encobrir agiotagem. O vendedor tem direito potestativo de recompra, que deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Se o comprador se recusar a receber o valor da recompra, o vendedor pode depositar judicialmente. O depósito deve cobrir todas as verbas devidas ao comprador, sob pena de caducidade do direito do vendedor. O direito de retrato é cessível e transmissível, podendo ser exercido contra terceiros adquirentes, desde que registrado. Se houver múltiplos vendedores, o comprador pode intimar os demais a exercerem seus direitos ou desistirem.
Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova
Na venda a contento, a compra se concretiza após a aprovação do comprador. Na venda sujeita a prova, a compra se concretiza após a comprovação das qualidades da coisa. Em ambos os casos, a condição é suspensiva, e o comprador atua como comodatário até o cumprimento da condição. Se não houver prazo para a demonstração, o vendedor pode intimar o comprador a fazê-lo.
Da Preempção ou Preferência
A preempção obriga o comprador a oferecer a coisa ao vendedor original antes de vendê-la a terceiros. O prazo para exercê-la é de 180 dias (móveis) ou 2 anos (imóveis). O vendedor pode intimar o comprador a dar preferência. O vendedor deve igualar a proposta do terceiro para exercer seu direito. Se não houver prazo estipulado, o prazo para exercer a preempção é de três dias (móveis) ou sessenta dias (imóveis). A preempção é personalíssima e não pode ser transferida.
Se o comprador não respeitar a preempção, deverá responder por perdas e danos. O novo adquirente, de má-fé e conluio com o comprador, também responderá. Em caso de desapropriação, o antigo proprietário tem preferência na recompra se a finalidade original não for cumprida.
Da Venda Com Reserva de Domínio
Na venda com reserva de domínio, o vendedor mantém a propriedade da coisa móvel até o pagamento integral. A cláusula deve ser escrita e registrada para valer contra terceiros. A reserva de domínio só pode incidir sobre bens individualizáveis. Os riscos da coisa são do comprador. O vendedor deve constituir o comprador em mora (protesto ou interpelação judicial) para executar a cláusula.
O vendedor pode retomar a coisa ou cobrar as prestações vencidas, perdas e danos. Se o vendedor receber o pagamento à vista ou por financiamento, a instituição financeira exerce os direitos da reserva de domínio. O contrato deve ser registrado com as informações financeiras.
Da Venda Sobre Documentos
Na venda sobre documentos, a tradição é substituída pela entrega dos documentos representativos. O comprador não pode recusar o pagamento por defeito da coisa, salvo se já comprovado. O pagamento é à vista, salvo estipulação em contrário. Se houver seguro de transporte, os riscos são do comprador, salvo se o vendedor souber da perda ou avaria. O banco analisa a regularidade dos documentos e efetua o pagamento. Se o banco recusar, o vendedor pode cobrar diretamente do comprador.